Ndërtues dhe drejtues të agjencive imobiliare parashikojnë që çmimet e apartamenteve në vitin 2023 të vijojnë të mbeten në nivele të larta.
Në vitin 2022, çmimet e pronave brenda vijës së verdhë të ndërtimit u shitën me çmim mbi 1,000 euro për metër katror. Ndërtuesit pohuan se niveli i lartë erdhi nga shtrenjtimi i materialeve të ndërtimit dhe kërkesës së lartë.
Por miratimi i mundshëm i ligjit të Amnistisë Fiskale pritet të nxisë edhe më tepër rritjen e kërkesës për pronat e shtrenjta. Ekspertët e tregut thonë se në këtë situatë, ndërtuesit nuk do të hezitojnë të rrisin çmimet.
Ndërtuesi Hajredin Fratari nënvizon se për apartamentet e shtrenjta me çmime mbi 2,000 euro/m², kërkesa pritet të jetë me rënie, për shkak të pamundësisë financiare të shumë ndërtuesve për të vijuar punimet, gjë që pritet të sjellë ndryshim të çmimeve.
Z. Fratari shton se vitin e kaluar, në Tiranë u hapën shumë kantiere të reja ndërtimi në vështirësi për vazhdimin e punimeve.
Një ndërtues i pyetur nga “Monitor”, i cili kërkoi të mbetet në anonimat, tha se për të vijuar punimet në vitin 2022, sipërmarrës të sektorit morën shumë para me fajde, nëpërmjet kthimit me përqindje të lartë interesi.
Por Ylli Sula, drejtuesi i indeksit “Keydata”, thekson se miratimi i mundshëm i Amnistisë Fiskale do të jetë burimi kryesor për zhvillimin e ndërtimit në vitin 2023.
“Zbatimi i Amnistisë Fiskale do të sillte rritje të kërkesës dhe çmimeve. Nëse do të kalojë miratimi i amnistisë në vitin 2023, ata që kanë para informale do të nxitojnë t’i investojnë në ndërtim.
Për këtë arsye, çmimet do të mbeten në nivele të larta. Në rast të kundërt, flluska e ndërtimit do të shfryhet dhe çmimet e pronave do të bien, pasi ajo pjesë e blerësve që paguajnë me cash, do të tërhiqen”.
Në një takim të mbajtur vjet me sipërmarrës të diasporës, kryeministri Edi Rama njoftoi miratimin e ligjit të Amnistisë Fiskale. Nisma e prezantuar fillimisht në vitin 2020 u kritikua nga institucionet ndërkombëtare, pasi krijonte hapësira për depërtimin e parasë informale.
Në qershor të vitit 2022, qeveria prezantoi te konsultimet publike projektligjin e rishikuar për Amnistinë Fiskale dhe Penale të subjekteve që bëjnë deklarim vullnetar të pasurive me vlerë 2 milionë euro, kundrejt tatimit nga 7 deri në 10%.
Nga Ministria e Financave dhe Ekonomisë mësohet se për draftin e amnistisë janë përcjellë konsultimet e reja nga grupet e interesit, të cilat do të reflektohen në relacionin e projektligjit.
Në anën tjetër, edhe në vitin 2023, pronë me çmim ekonomik do të jetë ajo me vlerën 1,000 euro për metër katror. Ndërtuesi Hajredin Fratari thotë se për këto prona, kërkesa në vitin 2023 do të jetë e lartë.
“Në Tiranë janë rreth 25,000 familje të reja që kërkojnë të blejnë apartament nëpërmjet kreditimit nga banka. Bëhet fjalë për familje ku të dy bashkëshortët janë të punësuar me të ardhura nga 2,000 deri në 3,000 euro në muaj dhe përballojnë kredinë bankare.
Për këto kategori, kërkesa do të vijojë të jetë e lartë, gjë që nuk do të favorizojë rënien e çmimeve”. Z. Fratari rekomandon se për këto familje është e domosdoshme që bankat e nivelit të dytë t’i kreditojnë në vlerën 100% të shumës së apartamentit, pasi disponojnë garancinë hipotekore të blerësit.
Jonian Antoni, CEO i kompanisë real state “Century 21 Albania”, parashikon stanjacion të çmimeve në vitin 2023, pasi çmimet e larta të apartamenteve në vitin 2022 ndikuan te rënia e kërkesës.
“Mendoj se tregu shqiptar i pronave dhe sidomos Tirana nuk do të ketë ulje çmimesh. Ndoshta do të frenohet kërkesa, ndoshta do të ketë reflektim të çmimeve, dhe sidomos një pozicionim të tyre, duke mos u ngritur më për disa vite, por nuk besoj se në Shqipëri do të ketë ndonjë rënie të çmimit të pronave.
Arsyet në rritjen e çmimeve në vitet 2020, 2021, 2022 kanë qenë të shumta, ndër më kryesoret mund të përmendim:
1) rritjen e kërkesës për prona (banesa) më cilësore
2) rritjen e kostos së ndërtimit prej inflacionit global
3) rritjen e nivelit të jetesës që ka pësuar Tirana, zonat bregdetare dhe disa qytete të mëdha në 10-15 vitet e fundit.
Në vitin 2023 nuk presim ndonjë arsye të re për rritjen e çmimeve. Në gjykimin tim si ekspert i fushës nuk presim as që çmimet të bien. Tirana, si qytet në zhvillim, ka ende marzhe të larta përmirësimi për çmimet, sepse pavarësisht perceptimit, çmimet janë shumë të ulëta krahasuar me kryeqytete të tjera.
Si rrjedhojë, edhe nëse frenohet kërkesa, nuk presim rënie çmimesh të theksuar, më e keqja që mund të ndodhë është një rënie e përkohshme prej 5-10%, që më shumë se të tillë, do ta konsideroja si reflektim dhe pozicionim në vendin e duhur, sepse shumica e çmimeve të pronave sot janë pozicionuar rreth 10% më shtrenjtë për shkak të inflacionit”.
Për arsyet e rritjes së normës së interesit, Jonian Antoni parashikon se në vitet 2023-2024 do të ketë më pak kërkesë për apartamente nga familjet e reja, ndërsa kërkesa për blerësit e pronave luksoze nuk do të pësojë rënie. Në vitin 2023 do të ketë më pak kërkesa edhe për prona të dyta.
“Vendet e zhvilluara të botës kanë rritur normën referenciale të interesit bankar. Si pasojë, kredia për shtëpi është rritur nga 2-3% në tre vitet e fundit, në 4-5% interes bankar. Kjo e ka rritur mesatarisht këstin e kredisë me 20-30% dhe si rrjedhojë, nëse një këst mesatar në Tiranë ka qenë 400-500 euro në muaj, nga viti i ardhshëm dhe për disa vite në vijim do të jetë 500-650 euro në muaj.
Teknikisht, 60% e blerëseve dhe sidomos familjet e reja blejnë me kredi. Rritja e këstit e bën më të papërballueshëm blerjen e apartamentit. Shuma e këstit të kredisë është në garë të vazhdueshme me çmimet e qirave. Rritja e këstit e bën më pak konkurrues me qiranë. Për këtë arsye shumë familje të reja mund të mos blejnë.
Njësoj të prekura janë edhe pronat e dyta, ose siç i kategorizojmë ne pronat në bregdet. Rritja e normave të interesit dhe inflacionit sjell që më pak të huaj të blejnë pronë të dytë.
Duke qenë se diaspora dhe të huajt janë blerësit kryesorë në bregdet, pritet që edhe kërkesa për prona të dyta të frenojë në vitin 2023. Kategoria më pak e ndikuar në këto raste janë pronat e luksit dhe blerësit si investitorë. Këta të fundit i gjuajnë momentet e reflektimit për t’u munduar për të investuar dhe për të negociuar më mirë”.
ÇMIMET E PAJISJEVE HIDROSANITARE DO TË ULEN, MOBILIET PARASHIKOHEN ME RRITJE
Prej muajit nëntor 2022, në tregun e shitjeve me pakicë të pajisjeve hidrosanitare dhe pllakave ka nisur rënia e çmimeve, e ndikuar nga stabilizimi i çmimeve të lëndëve të para në tregjet globale. Kompanitë kryesore parashikojnë që ulja e çmimeve do të vijojë edhe në vitin 2023.
Daniel Çakçiri, Drejtori i Shitjeve me Pakicë dhe Marketingut të kompanisë “Billa”, thotë se në vitin 2023, kërkesa për pajisje hidrosanitare pritet të rritet dhe çmimet të bien.
Arsyet që do të ndikojnë te tkurrja e çmimeve, sipas tij, janë stabilizimi i tarifave të lëndëve të para në tregjet e huaja, duke iu afruar niveleve para fillimit të luftës Rusi-Ukrainë.
“Që në nëntor, çmimet kanë filluar të ulen, pasi çmimet e transportit në Lindjen e largët si Indi e Kinë kanë pësuar rënie të ndjeshme, ndërkohë që për produktet e importit nga vendet e BE-së, ka një rënie, në vijim të uljes së çmimit të gazit.
Gazi është një variabël që ndikon fort çmimin, pasi furrat e pjekjes në BE për pllaka dhe pajisje hidrosanitare janë kryesisht me gaz. Historikisht, periudha e dimrit shënon dhe mesataret më të larta, si rrjedhojë, presim që rënia të vazhdojë”.
Z.Çakçiri parashikon që në periudhën e pranverës, të ketë një ulje edhe më të fortë të çmimeve të gazit dhe transportit në tregjet e huaja, e cila do të reflektohet drejtpërdrejt te produktet.
“Në stinën e pranverës parashikojmë fillimin e daljes së vendit nga kriza dhe shpresojmë në rënie të pasigurisë së konsumatorit bazuar në dy pritshmëri: Ulja e përgjithshme e çmimeve që reflektohet menjëherë në rritje të sigurisë së kërkesës dhe rritja e remitancave, që ndikon shumë fort tregun”.
Me gjithë pasiguritë e vështirësitë që kanë ndikuar disa herë kërkesën në vitin 2022, niveli i shitjeve të produkteve pllaka, parkete dhe hidrosanitare për kompaninë ‘Billa’ ka qenë më i lartë krahasuar me vitin paraardhës. Ne kemi arritur që edhe këtë vit të vështirë të kemi rritje që varion 11-36% në pakicë brenda vendit, në varësi të qarkut.
Rritjen më të fortë e kanë qytetet demografiksht më stabël, me në krye Tiranën dhe Durrësin. Kemi arritur të menaxhojmë këtë moment të vështirë të tregut, falë gjendjes shumë të lartë stokut dhe menaxhimin e mirë të tij, në momentet më delikate të vitit.
Viti ka qenë shumë pozitiv, por s’do kishte qenë i tillë, nëse hapat që kemi marrë në parandalimin e efekteve negative të krizës nuk do të kishin qenë shumë të forta”, pohon ai.
Çmimet e pajisjeve hidrosanitare u shtrenjtuan nga 10 deri në 20% në vitin 2022, sipas Bledi Sinanit, nga kompania e hidrosanitareve “Sinani”. Shtrenjtimi ndikoi tek ulja e kërkesës deri në 20%. Pritshmëritë e kompanisë në kërkesën për vitin 2023 nuk janë pozitive, nëse do të vijohet me këto çmime. Ndërsa furnitorët e huaj ende nuk kanë ofruar çmimet për vitin e 2023.
Në vitin 2021, importi i pllakave ishte 32% më i lartë se në 2020-n, ndërsa importet e pajisjeve hidrosanitare u rritën 26% më shumë sipas të dhënave të Doganave.
Mobiliet vuajnë mungesën e fuqisë punëtore
Mungesa e fuqisë punëtore do të rrisë kostot te prodhuesit vendas të mobilieve më shumë se shtrenjtimi i lëndëve të para.
Disa prodhues parashikojnë shtrenjtim tjetër të çmimeve në vitin 2023, të tjerë do të ngurojnë të rrisin çmimet, për shkak të rënies së kërkesës për mobilie me çmime ekonomike.
“Çmimet e mobilieve mund të rriten nga 10 deri në 15% më shumë se vjet, vetëm për shkak të mungesës së fuqisë punëtore, edhe pse pritet që çmimet e lëndëve të para në tregjet e huaja shumë shpejt të rikthehen në nivelet e para luftës Rusi-Ukrainë.
Për shkak të largimit të fuqisë punëtore në emigracion, kompanitë prodhuese të mobilieve kanë rritur pagat e punonjësve. Paga e një punonjësi të specializuar në këtë sektor ka arritur 1,000 euro në muaj.
Gjermani, ku po emigron shumica e punonjësve, paga e një specialisti mobilesh është 2,500 euro në muaj, ndërsa në Jugun e Italisë, paga për mobilierin është 1,700 euro në muaj. Diferenca nuk është e vogël në perceptimin e një punëtori, por kjo ka shtuar së tepërmi kostot e kompanive. Në këtë sektor, pagat e punonjësve zënë 25% të kostove.
Ikja e fuqisë punëtore po na bën të pakonkurrueshëm në raport me fqinjët. Nga muaji shtator 2022 ka mungesë të lartë të fuqisë punëtore, që po ndihet shumë edhe në sektorin tonë. Janë të rinj të grupmoshave 25 deri në 35 vjeç që po largohen nga Shqipëria. Mendoj se arsyeja kryesore nuk është paga, pasi shumë biznese i kanë rritur pagat e punonjësve.
Shumë prej tyre ndihen të pasigurt në vend, për këtë arsye largohen. Nëse emigracioni i popullsisë do të vijojë me këto ritme, parashikojmë që pas dy vjetësh të mos kemi më shitje”.
Dritan Cacaj, nga “Trin Mobileri”, shtoi se vitin e kaluar, kërkesa për mobilie u rrit 10% nga individët me të ardhura të mesme, ndërsa nga të pasurit, kërkesa ishte më e lartë. Shtimi i kërkesës, sipas tij, është ndikuar nga zhvillimi i sektorit të ndërtimit.
“Shtresës me të ardhura të ulëta i mungojnë të ardhurat nga emigracioni, pra remitancat janë në rënie, për këtë arsye kërkesa nga kjo kategori është tkurrur. Ndërsa kërkesa nga shtresa e mesme e lidhur me tregun vendas është shtuar mbi 10%, për shkak të rritjes së pagave.
Kërkesa e shtresës së pasur është rritur për arsye investimi. Shumë të pasur blejnë apartamente me qëllim dhënien e tyre me qira. Në këtë periudhë ka pasur edhe rritje të lartë të kërkesës për mobilim zyrash”, pohon ai.
Ndërsa Ilir Linza, përfaqësuesi i fabrikës më të madhe prodhuese të mobilieve “FPM Tutto Mobili”, që tregton mobilie me logon “Bestseller”, nënvizon se në vitin 2023 do të vijojë trendi rritës i kostove prodhuese të mobilieve, por nuk pritet që kompania të ndryshojë çmimet e mobilieve, pasi do të ndikonte te kërkesa.
“Deri tani, nga shtrenjtimi i lëndëve të para, kostot janë rritur 20 deri në 25% më shumë. Trendi rritës do të vijojë edhe në vitin 2023.
Çmimet e mobilieve deri tani janë shtrenjtuar 25%. Në vitin 2023, çmimet e mobilieve do t’i mbajmë të pandryshuara. Kërkesa në vitin 2022 ishte në rënie, për shkak të ndryshimeve të çmimeve.
Me çmimet e reja, blerësit janë kufizuar në blerje, me qëllim rivonimin e blerjeve. 70% e tyre i blejnë mobilet për apartamente të reja dhe prona për investim. Kërkesa do të jetë e njëjtë edhe në vitin 2023”, shtoi ndër të tjera z. Linza.
