Dorina Azo
Çmimet e apartamenteve në Tiranë vetëm po shtrenjtohen. Nga vëzhgimi i “Monitor” në terren, çmimet në periferi janë mbi 1,000 euro për metër katror dhe afër qendrës, mbi 2,000 euro metër katror. Te banesat e zonave periferike çmimet janë rritur me 11-31%.
Afër qendrës, rritja shkon rreth 9% dhe brenda Unazës së Vogël të Tiranës, apartamentet shiten me çmime nga 2,100 deri në 2,300 euro për metër katror. Në vlera, luhatja e tyre varion nga 150 deri në 300 euro për metër katror krahasuar me vjet.
Sipas kryetarit të Shoqatës së Ndërtuesve të Shqipërisë, Erjon Harizi, shtrenjtimi u ndikua nga shtimi i detyrimeve të ndërtuesve për taksën e ndikimit në infrastrukturë, pas rritjes së çmimeve të referencës, kostove direkte për paga të punëtorëve dhe materialeve.
Blerja e shtëpisë është një nga investimet më afatgjatë që kryhet vetëm një herë. Në Tiranë, çmimet e pronave afër qendrës janë të papërballueshme për shumë familje shqiptare, të cilat po zgjedhin si alternativë kryesore për strehim periferinë dhe zonat jashtë Tiranës.
Por këtë vit është shtrenjtuar edhe periferia, duke kapur në befasi shumë blerës. Si ndërtuesit, edhe agjentët e tregut të pasurive të patundshme, pohuan se për arsye të leverdisë së çmimit dhe zhvillimit urbanistik, një ndër zonat me përqendrimin më të lartë të kërkesës është Paskuqani. Çmimet e shitjes janë nën 1,000 euro për metër katror.
“Në disa zona të caktuara të periferisë të Tiranës, si pasojë edhe e zhvillimeve urbane, kemi rritje të çmimeve, si në Kashar pranë QTU me çmime deri në 1,000 euro për metër katror, apo në Paskuqan, me çmime mesatare 950 euro për metër katror, që vjen si risi në Tiranë me një distancë shumë të shkurtër pranë Bulevardit të Ri.
Ndërsa në zona të tjera, çmimet e apartamenteve në Tiranë vazhdojnë të jenë të pandryshuara”, thotë Dritan Leka, nga agjencia imobiliare “Century 21 CPM”.
Shtrenjtim të çmimeve ka pasur edhe në lagje të tjera periferike. Në rrugën e “Kokonozëve”, te dy kantieret e reja të ndërtimit, rresht njëri pas tjetrit, çmimet variojnë nga 1,300 deri në 1,500 euro për metër katror.
“85% e apartamenteve janë prenotuar për blerje”, pohoi një nga menaxherët e zyrës së shitjes. Ai tha se rritja është ndikuar nga kostoja e lartë për punime cilësore të brendshme dhe të fasadës së jashtme dhe pagat e larta për punëtorët.
Në një nga komplekset pothuajse të përfunduara në rrugën “Xhanfize Keko” në zonën e Porcelanit, administratori për shitjet pohoi se çmimet variojnë nga 1,450 deri në 1,500 euro për metër katror.
Nga ndërtuesit, të njëjtat nivele çmimesh ofroheshin edhe për dy objektet e reja, një në zonën e Xhamllikut dhe tjetri në Kinostudio. Vjet në zonat Kinostudio-Porcelan, çmimi maksimal i shitjes për objektet e reja arriti në 1,300 euro për metër katror.
Krahasuar me vjet, çmimet në këtë zonë u rritën nga 12 deri në 15%. Ndërsa më 2021, në periudhën pas pandemisë, çmimet e apartamenteve të reja ndryshuan me 36% (nga 1,100 euro arritën në 1,500 euro për metër katror).
Çmimet kanë shënuar rritje edhe në zonën e Freskut, kryesisht tek objektet ekzistuese, nga 800 deri në 900 euro që ishin vjet, në vitin 2024 janë 1,000 euro për metër katror (rritja varion 12-25%).
Në skajin tjetër të periferisë së Tiranës, “Astiri”, sipas agjentëve imobiliarë, çmimet e pronave në vijën e parë janë 1,600 euro për metër katror. Vjet, çmimi maksimal i shitjes për këtë zonë ishte 1,300 euro për metër katror (rritja 23%).
Nga të dhënat e marra nga zyrat e pasurive të paluajtshme, apartamente me çmime 1,000 euro për metër katror po tregtohen edhe në Sauk. Në Yzberisht çmimet nga 1,100 euro për metër katror kanë arritur në 1,300 euro (rritja 18%).
Në zonën rezidenciale “Univers City” (pas QTU), apartamentet sipas agjentëve të pasurive të patundshme janë me çmim 1,050 euro, nga 800-850 euro për metër katror që u shitën vjet (rritja 21-31%).
Në vitin 2021, me fillimin e punimeve, sipas të dhënave të zyrës së shitjes së kompleksit rezidencial, çmimet e shitjes nisnin nga 580 deri në 650 euro për metër katror (deri tani çmimet janë rritur nga 61 deri në 81% në raport me fazën e parë të ndërtimit).
Çmimet e larta të qendrës zhvendosin kërkesën drejt periferisë
Në të gjithë territorin e Shqipërisë, në 6 muajt e parë të vitit 2023, sipas rezultateve të vrojtimit për tregun e pasurive të paluajtshme dhe indeksit të çmimeve të Bankës së Shqipërisë, 52% e pronave të shitura kanë qenë në periferitë brenda qytetit (nga 45% që ishte në periudhën paraardhëse), ndërsa rreth 32% e shitjeve të realizuara përfaqësohen nga prona në zonat më të preferuara brenda qytetit (nga 45% gjatë periudhës paraardhëse).
Rreth 16% e shitjeve ishte për prona të ndërtuara jashtë qytetit, nga 10% në 6-mujorin e kaluar.
Sipas agjentëve të tregut të pasurive të paluajtshme, kërkesa e lartë në periferinë e Tiranës është ndikuar nga niveli i çmimeve, që janë më të përballueshme sesa të qendrës.
“Kërkesa për prona në periferi ndahet në dy nivele, për qëllime strehimi dhe rritje standardi. Për qëllime strehimi parapëlqehet periferia, për shkak të çmimeve të përballueshme nga familjet e reja dhe të ardhurit nga rrethet.
Ndërsa kategoria e dytë e blerësve janë ata individë që kërkojnë të rrisin cilësinë e jetesës, duke banuar në hapësira të gjelbra me parqe lojërash me ajër më të pastër dhe larg nga zhurmat e kryeqytetit”, pohon Dritan Leka, nga agjencia imobiliare “Century 21 CPM”.
Erjon Harizi, nga Shoqata e Ndërtuesve, shton se këtë vit është rritur kërkesa për blerje në periferi nga vendasit për qëllime biznesi, nëpërmjet rishitjes dhe dhënies me qira. Z. Harizi tha se në Paskuqan vihet re një rritje e madhe e kërkesës për strehim, për shkak të zhvillimit që po merr zona, por edhe çmimeve më të lira krahasuar me vende të tjera periferike.
Vijon shtrenjtimi i çmimeve për pronat e qendrës së Tiranës
Në 6-mujorin e parë të 2023, sipas rezultateve të vrojtimit “Tregu i pasurive të paluajtshme” dhe indeksit të çmimit të banesave të Bankës së Shqipërisë u raportua rënie e lehtë e çmimeve të shitjes në zonat e periferisë dhe jashtë Tiranës, ndërsa në zonat e qendrës, çmimet mesatare shënuan rritje.
Indeksi i Çmimit për Tiranën u rrit gjithashtu, me 13,3% ndaj periudhës paraardhëse, duke treguar pak ndryshime në terma vjetorë. Kjo ecuri u diktua nga rritja me rreth 29% e çmimeve mesatare për pronat e shitura në qendër të kryeqytetit, krahasuar me periudhën paraardhëse.
Ndërsa në zonat periferike dhe ato jashtë kryeqytetit, sipas të dhënave të indeksit “Fischer”, çmimet kanë treguar rënie shumë të vogla.
Në zonat afër qendrës, tendenca e rritjes së çmimeve të shitjes vijoi edhe në 2024. Në hyrje të Komunës së Parisit, në të tre objektet e reja rezidenciale që po zhvillohen, çmimet e apartamenteve janë nga 2,300 deri në 2,500 euro për metër katror. Vjet, çmimi i tyre maksimal ishte 2,300 euro për metër katror (rritja 9%).
Në një nga komplekset bashkëkohore rezidenciale në Unazën e Vogël të qytetit (pranë rrugës së ish-ndërmarrjes frigoriferi) sipas zyrës së shitjes, çmimet nisin nga 2,100 deri në 2,300 euro për metër katror.
Ndërtuesit në zonën e ish-Bllokut edhe sivjet ofrojnë prona me çmime shitjeje mbi 3,500 euro për metër katror.
Rritja e çmimeve për pronat e qendrës së Tiranës, sipas Dritan lekës, vjen pas disa vitesh qëndrueshmëri, si pasojë e lejeve dhe ndërtimeve të reja që po realizohen. Sipas tij, bëhen më tepër blerje pronash në zonat qendrore nga bizneset.
“Qendra e kryeqytetit po ndryshon me ritme të shpejta, duke u afruar gjithmonë e më shumë me qytetet kryesore europiane. Arkitektë të huaj të njohur po realizojnë projekte mjaft tërheqëse, si vizualisht edhe teknologjikisht. Ky zhvillim ka sjellë vëmendje ndaj qendrës së qytetit dhe si pasojë, edhe rritjen e çmimeve.
Në këto zona po zhvillohen kryesisht godina biznesi dhe blerësit janë kompani të ndryshme, vendase dhe të huaja”, pohon ai.
Shtrenjtohen sërish kullat
Pavarësisht debatit nën zë të ekspertëve se të hyrat e parave të pista në Shqipëri po pastrohen në ndërtim dhe kureshtjes së turistëve të huaj për grataçielat luksoze, shtrenjtimi i çmimeve të shitjes te këto objekte nuk ndalet.
Për vitet 2022-2023, çmimi i apartamenteve në një nga ndërtimet luksoze në Tiranë, “Book Building”, që ka filluar të ndërtohet pas Sahatit, arriti në vlerën e 5,000 eurove për metër katror, sipas zyrës së shitjes së kontaktuar më herët nga “Monitor”.
Nga zyra e shitjeve gjithashtu më parë u pohua se edhe në “Rainbow Center” tek ish-Blloku, që është godinë me 7 kate (nga të cilat dy kate janë qendra tregtare) apartamentet u shitën gjithashtu me çmim 5,000 euro për metër katror.
Këtë vit në kullën pas Sahatit, sipas ndërtuesve, çmimet e rishitjes arrijnë deri në 5,500 euro për metër katror (rritja 10%).
Ndërsa në kullën pas Presidencës, çmimet e shitjes kanë arritur në 4,800 euro për metër katror nga 4,000 euro që ishin në fazën e parë të ndërtimit (rritja 20%).
Të “Building Ekspozita”, çmimet e shitjes vijojnë të jenë mbi 3,500 euro për metër katror.
Në një tjetër kullë, “Eyes of Tirana”, çmimet e shitjes së apartamenteve janë mbi 3,500 euro për metër katror dhe të ambienteve për biznes, mbi 6,000 euro.
Ekziston një debat për çmimet e deklaruara nga zyrat e shitjeve për pronat luksoze në Tiranë dhe çmimit përfundimtar nga transaksionet e shitjes. Erjon Harizi, nga Shoqata e Ndërtuesve të Shqipërisë, pohon se çmimet e pronave të shitura në Tiranë nuk kalojnë në vlerën e 3,500 euro për metër katror.
Ai thotë se pjesa dërrmuese e sipërfaqes së ndërtimit të kullave shërben për hotel dhe ambiente biznesi, ndërsa numri i njësive të biznesit janë të pakta.
Shumica e njësive të banimit dhe të biznesit në kullat e kryeqytetit shiten nëpërmjet zyrave të shitjes të vetë kompanive ndërtuese. Agjencitë imobiliare përfshihen në shitje për një numër shumë të ulët pronash në këto ndërtesa, kryesisht në apartamente që u përkasin pronarëve të truallit, apo raste rishitje nga blerësi i parë.
