Prej një viti tashmë, çmimet mesatare të shitjes së apartamenteve në Tiranë vijojnë të qëndrojnë mbi nivelin e 2 mijë euro/m².
Që prej 3-mujorit të dytë të vitit 2025, çmimet mesatare të apartamenteve kanë arritur në rreth 2,100 euro/m², duke mbetur në këto nivele edhe në tremujorin e dytë të vitit 2026.
Konkretisht, sipas të dhënave më të fundit të publikuar nga indeksi Keydata Albania të “Çelësi Media Group” të vënë në dispozicion për “Monitor”, deri në muajin qershor 2026 çmimi mesatar i apartamenteve arriti në vlerën e 2,116 euro/m².
Megjithatë, në qershor u konstatuan sinjale frenimi dhe rënieje në kryeqytet. Krahasuar me 3-mujorin e mëparshëm çmimin mesatar i apartamenteve është ulur me 1,2%.
Rënie është shënuar edhe për çmimin median nga 2,046 euro/m² që ishte 3-mujorin e mëparshëm deri në qershor të 2026 ka arritur në 1,982 euro/m². Rënia e çmimit median është me 3%.
Për drejtuesin e “Çelësi Media Group” Ylli Sula një ndër faktorët kryesorë të nisjes së rënies së çmimeve është ulja e tatimit për shitblerjen e apartamenteve nga nisja e zbatimit të procesit të rivlerësimit.
Sula pohoi për Monitor se ulja e tatimit mbi fitimin nga shitja e pronës nga 15% në 5% me nisjen e rivlerësimit ka krijuar më shumë fleksibilitet për ata që kanë pasur nevojë ta shesin pronën sa më shpejt.
Sipas tij, kjo ka bërë që në raste të tilla çmimet e shitjes të ulen me rreth 3–4%, pasi shitësit kanë pasur mundësi të negociojnë më shumë falë kostos më të ulët fiskale.
Procesi i rivlerësimit me tatim të reduktuar 5% nisi zbatimin nga muaji shkurt 2026.
Ndërkohë, agjentë të tjerë imobiliarë e lidhin rënien e çmimeve me hetimet e shumta të nisura nga SPAK, gjatë të cilave janë sekuestruar prona luksoze të dyshuara se u përkasin grupeve kriminale.
Sipas tyre, kjo ka ndikuar në frenimin e qarkullimit të parasë informale në tregun e pasurive të paluajtshme, duke sjellë si pasojë edhe uljen e kërkesës nga kjo kategori blerësish.
Por ashtu siç ndodhi edhe në 3-mujorin e parë të 2026, edhe për 3 mujorin e dytë të vitit, brenda 7 viteve çmimeve e apartamenteve pothuajse janë dyfishuar.
Nga 982 euro/m2 që ishte çmimi mesatr i shitjes së apartamenteve në 3 –mujorin e dytë të 2019, për të njëjtën periudhë të 2026-s çmimi mesatar arriti në 2,116 euro/m2. Rritja e çmimeve brenda 7 viteve është 115% apo rreth 2.1 herë më e madhe.
Në raport me 2005 kur ka nisur llogaritja e indeksit, çmimet mesatare të apartamenteve deri në muajin qershor 2026 janë rritur me 218 %, apo rreth tre herë më shumë sesa 21 vite më parë.
Në llogaritjen e çmimeve mesatare indeksi përfshin prona të reja dhe nga rishitja, që zënë pjesën më të madhe të tyre.
Burimi: Llogaritjet e Keydata Albania (2026)
Referuar raportit të Keydata Albania theksohet se nga tremujori i parë 2020 deri në tremujorin e parë 2026, çmimi real i shitjes së apartamenteve në Tiranë është rritur me 114%. Inflacioni kumulativ për tremujorët 2020-2026 përllogaritet në 80.3%.
Referuar grafikut të mësipërm, kurba e indeksit të çmimit të shitjes së apartamenteve në Tiranë ka pësuar fluktuacione të pakta përgjatë kësaj periudhe kohore, mes të cilave do të nënvizonim:
Momentet kryesore të rritjes janë listuar si më poshtë:
Tremujori i tretë 2020 deri në tremujorin e dytë 2023; indeksi është rritur me: 3.17%; 2.2%, 0.41%, 0.69% dhe 0.63%, 1.89%, 0.85%, 1.70%, 5.56%, 3.00%, 0.72% dhe 6.24% përkatësisht nga njëri tremujor në tjetrin.
Nga tremujori i tretë në tremujorin e kartër indeksi është rritur me një përqindje më të lartë, përkatësisht me 21%, nga tremujori i katërt në tremujorin e parë 2024, indeksi është rritur me 10.09%, nga tremujori i parë në të dytë 2024, indeksi është rritur me 2.26% dhe nga tremujori i dytë në atë të tretë është rritur me 4.19%.
Periudha aktuale, tremujori i dytë 2025 shoqërohet me një rritje me 23% krahasuar me tremujorin e parë 2025, ndërsa tremujori i tretë krahasuar me tremujorin e dytë është rritur me një përqindje shumë të vogël, 0.91%. Në tremujorin e parë 2026, çmimet reale të shitjes janë rritur me 9.5% krahasuar me tremujorin e fundit 2025.
Rënie në indeks vërehet nga tremujori i parë në tremujorin e dytë 2020, një rënie me 2.37 % në indeksin e çmimit të shitjes së apartamenteve në Tiranë, një rënie me 1.04% nga tremujori i dytë në tremujorin e tretë 2023, një rënie në periudhën aktuale nga tremujori i tretë në tremujorin e katërt 2024 me 2.57% dhe nga tremujori i fundit 2024 në tremujorin e parë 2025 me 5.26%.
Tremujori i fundit 2025 është shoqëruar me një rënie në indeksin e shitjes së apartamenteve në Tiranë me 3.1% krahasuar me tremujorin e tretë 2025. Periudha aktuale, tremujori i dytë 2026 është shoqëruar me një rënie të vogël me 1.33% krahasuar me tremujorin e parë 2026.
Grafiku 2. Çmimi mesatar real dhe mediana e çmimit të apartamenteve në Tiranë (Euro/m2) për periudhën e tremujorëve 2020-2026
Burimi: Llogaritjet e Keydata Albania (2026)
Në Grafikun 2 më sipër paraqitet çmimi mesatar real i shitjes së apartamenteve në Tiranë në Euro/m2 për periudhën e tremujorëve 2020-2026, shprehur në vlerë reale (i deflatuar me normën e inflacionit) si dhe çmimet mediane (vlera e mesit).
Nga tremujori i parë 2020 deri në tremujorin e dytë 2026, niveli i çmimeve mesatare reale në Tiranë ka lëvizur brenda intervalit 1,030 €/m2 – 2,141 €/m2, ndërsa çmimet mediane brenda intervalit 984 €/m2 në 2,046 €/m2.
Në tremujorin e dytë 2026, çmimet mesatare dhe mediane përllogariten në 2,116 €/m2 dhe 1,982 €/m2, respektivisht. Krahasimisht me tremujorin e parë 2026, në këtë tremujor, çmimet mesatare reale të shitjes së apartamenteve në Tiranë janë ulur me 1.06% dhe çmimet mediane janë ulur me 3.13%.
?mimet mesatare, në ndryshim nga indeksi i çmimeve, përllogariten në proporcion me numrin e apartamenteve që janë në shitje në një periudhë të caktuar. Kështu, një rritje apo rënie në çmimet mesatare, jo domosdoshmërisht duhet të interpretohet me një dukuri që mund të ketë ndodhur të tregun e pasurive të paluajtshme. Ajo mund të interpretohet me faktin se në një moment të caktuar, oferta për apartamente është rritur ose ulur.
Në Grafikun 3, paraqitet çmimi mesatar real dhe median i shitjes së apartamenteve në Tiranë (Euro/m2) në zonën brenda Unazës së vogël për periudhën e tremujorëve 2020-2026. Siç mund të vihet re nga grafiku, çmimi mesatar real i shitjes në këtë zonë, ka ardhur duke u rritur, në intervalin 1,128 – 2,478 €/m2. Çmimet mediane luhaten në intervalet 1,074 – 2,282 €/m2.
Një tendencë e vogël rënëse e çmimeve në zonën brenda Unazës së vogël vihet re në tremujorin e dytë 2026. Në këtë tremujor, çmimi mesatar përllogaritet në 2,426 €/m2; çmimi median përllogaritet në 2,233 €/m2. Krahasuar me tremujorin e parë 2026, në këtë tremujor, çmimet mesatare janë ulur me 0.19% dhe çmimet mediane janë ulur me 2.14%.
Grafiku 3. Çmimi mesatar real dhe median i shitjes së apartamenteve në Tiranë (Euro/m2) në zonën brenda Unazës së vogël për periudhën e tremujorëve 2020-2026
Burimi: Llogaritjet e Keydata Albania (2026)
Në Grafikun 4 është paraqitur kurba e evoluimit të çmimit mesatar real dhe medianës së çmimeve (Euro/m2) të apartamenteve në zonën e Bllokut. Në këtë zonë, çmimet mesatare të shitjes kanë pësuar një luhatje të konsiderueshme duke variuar në intervalin 1,462€/m2-3,003€/m2 ndërsa çmimet median brenda intervalit 1,387€/m2 -3,337€/m2.
Grafiku 4. Çmimi mesatar real dhe median i shitjes së apartamenteve në Tiranë (Euro/m2) në zonën e Bllokut për periudhën e tremujorëve 2020-2026
Burimi: Llogaritjet e Keydata Albania (2026)
Një rënie e nivelit të çmimeve mesatare reale vihet re në tremujorin e dytë 2020, 13.7%, shoqëruar më pas me një rritje me të madhe me 20.7% krahasuar me një tremujor më parë, një rënie me 3.2 % nga tremujori i katërt 2020 në tremujorin e parë 2021 shoqëruar më pas me një rritje me 6.2% dhe sërisht një rritje me 2.9% nga tremujori i dytë në tremujorin e tretë 2021, me një rënie nga tremujori i tretë në të katërt me 1.4%, nga tremujori i parë në të dytë një rritje me 9.8% dhe një rritje me 13.4% nga tremujori i tretë në tremujorin e fundit 2022.
Në tremujorin të parë 2026, mesatarisht një apartament në zonën e bllokut shitet në vlerën 3,003€/m2, çmimi median përllogaritet në vlerën 3,004 €/m2. Çmimet mesatare në këtë tremujor krahasuar me tremujorin e katërt 2025 kanë pësuar një rritje me 1.8% ndërsa çmimet mediane janë rritur me 9.7%.
Për sa i përket periudhës aktuale, në këtë tremujor të dytë 2026, mesatarisht një apartament në zonën e bllokut shitet në vlerën 2,962€/m2, një rënie me 1.4% nga tremujori i parë 2026, çmimi median përllogaritet në vlerën 3,337 €/m2, një rritje me 11.1% nga tremujori i parë 2026.
Në Grafikun 5 paraqitet evoluimi i çmimit mesatar real dhe median të shitjes në Euro/m2 të apartamenteve në zonën jashtë Unazës së vogël. Çmimet mesatare reale në këtë zonë variojnë nga një interval 959 €/m2 deri në 2,022 €/m2 në tremujorin e parë 2026. Çmimet mediane variojnë në intervalin nga 930 €/m2 – 1,951€/m2.
Grafiku 5. Çmimi mesatar real dhe median i shitjes në Euro/m2 të apartamenteve në zonën jashtë Unazës së vogël për periudhën e tremujorëve 2020-2026
Burimi: Llogaritjet e Keydata Albania (2026)
Tremujori i dytë 2026 karakterizohet nga një rënie e çmimeve mesatare të shitjes së apartamenteve në këtë zonë. ?mimet reale mesatare përllogariten në 2,003 €/m2, ndërsa çmimet mediane në nivelin 1,925€/m2, duke pësuar një rënie me 0.9%, ndërsa çmimet mediane janë ulur me 1.29% krahasuar me tremujorin e parë 2026.